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好物业让房子更保值 6个标准挑物业

 

  小区物业不但和你的居住有关,还和你的物业升值有关。


  房产可以作为资产保值增值的一种选择,但房子能不能充分发挥这个作用,好的物业管理也很重要。买房子是一次性的购买行为,而物业管理在一定程度上可以看做开发商提供给业主的售后服务。所以,你在选择房子的同时,也是在选择你将来入住后享受的物业服务。


  物业公司不一样

  住宅物业管理公司是服务型企业,人力成本高,利润率普遍不高,它与开发企业主要是两种关系—同根系关系和合约关系。

  大型房企开发的楼盘都由自家建的物业公司管理小区。它们开发成熟、利润率稳定,在住宅房地产开发领域出于经营品牌、服务高效和削减矛盾的目的,有能力也更愿意由自建物业公司来管理开发的住宅小区,比较充足的开发利润也使得用于贴补物业服务的资金更有保证。业主有可能以比较低的物业管理费获得比较优质的物业服务。

  另一种是合约关系,引进的第三方物业公司和开发商、业主都是合约关系,这类企业和开发商没有隶属关系,通过服务业主,从物业服务费和小区停车费等方面获得利润。这类物业公司不可能贴补物业费,它们需要从经营中获得一定的利润。如果服务质量高,收费就会比较贵。


  好物业,让房子更保值

  大部分人不会把物业管理和房产的增值联系起来,总觉得物业管理是物业管理公司的责任,房产增值要看当初选房的眼光。实际上管理的效益也很明显地体现在房子的价值上,经常的维修、保养能延长住宅物业的使用寿命,帮助它保值增值。

  如果你发现房龄相同的小区,新旧程度却很明显,有些小区看起来明显旧一些,脏一些。那可能不是因为建筑材质有差别,物业公司的责任更大。评判一家物业公司的服务是否优质,可以通过一些细节考察:大门口的小区安保人员是否能分辨并过问进出的人,小区内河道的水质、水景的水质是否干净清亮等,不注意这些细节的物业公司的服务也可能是达到标准的,但一定称不上是优质的服务。

  21世纪不动产分析师罗寅申表示,如果物业管理公司对房屋定期维修和对设施进行维护,就能延长物业的“青春期”,即使市场行情不好,也容易出售或出租,获取更多的利润或租金。“市中心很多建于1980年代、1990年代的‘老商品房’,但是看上去却比相同房龄的房子新,房价也比周边同样建造档次的小区贵,物业管理公司起到了很重要的作用。”

  好的物业管理公司让房子的维修历史、水电布局都有据可查,每一任业主都方便省心。物业公司在接管小区的时候,应该有每一套房的水电分布图。各种设备维护得怎么样,直接影响各种设备的使用质量和寿命,定期专业保养检修是最基本的,而保证设备在最佳状态下运行则是更高的服务标准,比如电梯如果保养得当,能延长一倍的使用寿命。


  6个标准挑物业

  信义房产的分析师应宇骥提醒,一般来说,物业管理公司提供的服务包括三种:一是公共服务,如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务,这是基本的部分;二是代办服务,如代收水电费等;三是特约服务,如室内维修、代送报纸等。不仅如此,物业公司还应该在小区里定期公示维修基金和停车费的收支账目,接受小区业主监督。要想在买房前都搞清楚物业公司的水平,可以从6个方面判断。


  看门卫对陌生人的态度

  除了业主,保安对主要的三类访客应该有不同的接待办法:经常进入小区的保姆、送奶工、快递员等,这些人进出小区,门卫是不闻不问,还是会按月给他们办理临时出入证;业主的朋友进入小区时,门卫有没有电话询问业主家庭并登记;临时性访客比如调查员、看房者进入小区有没有登记,保安人员有没有陪同。


  看小区公共区域

  小区绿化是不是修剪得比较整齐,路面上能不能看见垃圾,人工河道里和水景里的水质是不是清洁,有没有异味,有没有蚊虫飞舞。车行道、人行道、楼道等公共区域能不能看见黑色污垢。


  看建筑外墙面

  小区楼房的外立面能不能看到明显的污渍、锈斑,通常物业公司如果能一年清洁一次外立面,即使很少做其他的外立面整修,也能让房子表面看起来比较干净。

  如果你能看到房子的外表面明显和别人不一样—比别人家多装了铁栏杆、玻璃花房,阳台玻璃窗比别人多凸出去一块,也说明物业监督和劝解不够。


  物业反应的速度

  物业报修电话应该保证24小时有人接听,急修半小时内必须上门,如果是一般的报修,能不能在1天内处理完。如果有业主投诉,多长时间能答复处理完毕—通常3天内处理完是中等水平的服务。


  看安全防卫级别

  小区的巡逻保安是否认识业主,你在小区里兜一圈,能看见巡逻保安几次。如果小区保安不认识业主,巡逻频率又低,业主的安全就悬了。行业标杆万科物业的保安被要求做到100%认识小区业主的车,上岗3个月内认识70%的业主。

  小区围墙是不是都安装上防盗网、防爬刺等防盗设备,住在低楼层的业主是不是特别加强了安全保卫措施,是加装防盗系统,还是在特定时间段增加巡逻和监视次数。闭路监控镜头是否24小时监视。


  看各种设备的状况

  大型机电设备每年都要进行保养维修,每月检查。虽然配电房、设备间等地方你无从考察,但是也可以从其他设备上看出物业管理的质量。防盗门是不是能正常开合,楼宇对讲功能是不是正常,电梯按钮和灯具是不是完好,电梯内是不是整洁,露天和楼道的公灯能不能正常使用。


  怎么判断小区的物业费高不高

 

  物业费定价依据

  物业公司的成本包括管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;社保费;公共设施、设备日常运行、维修及保养费;绿化管理费;清洁卫生费;保安费;办公费;物业管理单位固定资产折旧费;税费等。通常,办公、租房、人力、财务、培训等费用统称为间接费用。每一个小区的物业管理费测算先考虑支出多少,按设定服务标准需配置相适应人力数量和要求,然后按小区总建筑面积折算出每平方米的单价。


  成本可能不全是业主承担

 

  按照物业服务的等级标准,一线城市的小区物业中等质量管理服务成本大约在2元/平方米/月,这时候,开发商自建物业管理的优势就能体现出来—业主缴纳的物业费低于成本价,差额部分由开发公司的利润补贴。如果是第三方物业公司,要达到像万科那样的物业服务质量,一线城市的物业费肯定在3元/平方米/月以上,二线城市也要2元/平方米/月以上。